2025년 10월, 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 시장이 다시 한 번 요동치고 있습니다. 이번 조치는 단순한 규제를 넘어 실수요 중심 시장으로의 전환을 목표로 하고 있는데요, 그 변화의 핵심을 지금부터 정리해드릴게요. 🏙️
서울 전역, 규제지역 지정 배경
정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이번 대책의 핵심은 ‘갭 투자 차단’입니다. 이제는 전세를 끼고 주택을 매입하는 형태의 거래가 전면 금지되며, 실거주 2년 의무가 적용됩니다.
적용 지역 및 주요 변화
💡 핵심 포인트: 실거주 중심의 시장 구조로 재편 → 투기 수요는 자연스럽게 감소
대출 규제 변화 💸
주택가격별 대출 한도는 아래와 같이 조정되었습니다. 특히 25억 초과 주택의 경우 최대 2억까지만 대출이 가능해집니다.
| 주택 가격 구간 | 기존 한도 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 15억 이하 | 6억 | 6억 (동일) |
| 15억~25억 | 6억 | 4억 |
| 25억 초과 | 제한 없음 | 2억 |
LTV(담보인정비율) 역시 최대 70% → 40%로 축소되어, 무주택자의 자금 부담도 다소 커질 전망입니다.
세금 및 청약 제도 변경
- 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 12%
- 양도세 비과세 조건: 2년 보유 + 2년 거주
- 장기보유특별공제 제외: 다주택자 적용 배제
- 청약 재당첨 제한: 10년
- 전매제한 기간: 주택 3년, 오피스텔 1년
결국 이번 조치는 ‘실수요 보호’라는 명확한 목적을 갖고 있으며, 단기적 투기 거래를 억제하는 효과가 예상됩니다.
풍선효과 방지 장치 🧨
정부는 이번 조치에서 연립·다세대 주택까지 포함하여, 특정 유형의 주택으로 자금이 몰리는 ‘풍선효과’를 차단했습니다. 또한 DSR(총부채원리금상환비율) 강화로 전세대출과 신용대출도 심사 대상이 되었죠.
이로써 부동산 거래는 ‘허가 → 심사 → 승인’의 3단계 구조로 바뀌며, 투기 목적 자금 유입은 사실상 불가능해졌습니다.
정책이 가져올 영향
단기적으로는 거래 위축과 가격 안정세가 예상되지만, 장기적으로는 실수요 중심의 안정적인 시장으로 변화할 가능성이 큽니다. 특히 생애 최초 구입자나 실거주자에게는 더 명확한 제도적 보호가 주어집니다.
💬 참고: 부동산 정책은 시장 상황에 따라 추가 조정될 수 있으니, 항상 공식 발표를 확인하는 것이 중요합니다.
Q&A
Q1. 규제는 언제부터 적용되나요?
→ 2025년 10월 20일부터
즉시 시행됩니다.
Q2. 전세 끼고 거래가 가능한가요?
→ 전세를 낀 매입은
금지됩니다. 반드시 실거주 목적이어야 합니다.
Q3. 실거주 기간은 얼마나 의무인가요?
→ 최소 2년간 실제
거주가 필요합니다.
Q4. 다주택자 세금은 어떻게 바뀌나요?
→ 취득세, 보유세,
양도세 모두 중과세율이 적용됩니다.
Q5. 실수요자에게는 어떤 변화가 있나요?
→ 투기수요가
줄면서 실수요자의 주거 안정성이 높아질 것으로 보입니다.
마무리
서울 전역 토지거래허가구역 지정은 시장에 큰 변화를 가져올 중요한 결정입니다. 부동산은 단기 이익보다 안정적인 거주와 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 이번 대책이 시장 안정화의 계기가 되길 기대합니다. 😊
